不動産の取引価格には、表からは見えない「事情」や「条件」が多く含まれています。古家付き土地のように、一見とても安く見える取引でも、実は解体費用などのコストが隠れていることがあります。この記事では、不動産鑑定士の立場から、取引価格に紛れ込むノイズと、金沢市内の住宅地相場を正しく見るための考え方をお伝えします。 1. 不動産の取引価格には「ノイズ」が混ざっている 不動産の取引価格には、様々なノイズが紛れています。ここでいうノイズとは、「売買の事情」や「取引条件」によって生じる価格のゆがみのことです。 典型的な例が、古家付き土地の売買です。買主が建物解体費を負担する前提で取引が行われる場合、表面上の取引価格を土地面積で割って単価を出すと、割安な水準に見えます。 単価だけを見ると「とても安い取引だ」と感じるかもしれません。しかし、買主はその後に建物解体費を負担するため、実際には追加のキャッシュアウトが発生します。 不動産鑑定の世界では、このような場合、取引価格に想定される建物解体費を加算して、適正な条件での売買単価を求めます。こうすることで、ノイズを取り

不動産を売ろうかどうか考えるとき、「このくらいの値段で売れるだろう」と何となくイメージしてしまいがちです。しかし、実際の価格は「誰が買い手になるのか」によって大きく変わります。 この記事では「想定される買い手」を整理しながら、売却を考えるときの考え方をお伝えします。 1. なぜ「買い手は誰か」を先に考えることが大事なのか？ いくらで売れるかは、想定される買い手が誰かによって大きく変わります。「このくらいで売れるだろう」と考えていても、買い手の想定が間違っていれば、その金額ではいくら待っていても売れません。 この入口の部分を勘違いしている方は意外と多いので、まずは客観的に見て「だれが買い手となり得るのか」を一緒に考えてみましょう。 2. 不動産の買い手にはどんなタイプがいるのか？ 不動産の買い手には、大きく分けて次のようなタイプがあります。 エンドユーザー（自分で使う人） 不動産業者 投資家・事業者 隣地・近隣住民 どのタイプが買い手になりそうかによって、重視されるポイントも、出してもらえる金額も変わってきます。 3. ケース別の「買い手像」...

仲介会社の仲介機能について考えたことはありますか？多くの方は気にも留めたことがないかもしれませんが、この機能の本質を理解してうまく仲介会社を使いこなせる人とそうでない人では成果に大きな違いが生じるかもしれません。 この記事では仲介機能がどのような効果を生んでいるのかをお伝えします。 1. はじめに：近所の不動産や知人だからこそ、慎重になりたい理由 自宅の近所で気になる物件を見つけたとき。あるいは、知人の物件を売買するときなど、売主・買主がもう決まっている場合、あなたはどうされますか？ 「売主・買主が決まっているんだから、もう仲介なんていらないでしょ」という方もおられます。もちろん、仲介を入れずに契約することも可能です。 しかし、とくに自分が住んでいるエリアの不動産の場合、「ご近所付き合い」や「将来の暮らし方」にも影響するため、できるだけトラブルや後悔のない形で進めたい、というのが本音ではないでしょうか。 そこで役に立つのが、売主と買主、どちらの味方でもない“第三者”に一度相談してみるという選択肢です。 2. よくある失敗例：直接交渉で関係が悪くな

店舗やホテル・アパートなどの事業用不動産の建設・出店では、出店場所について事前に市場分析を行う事が当たり前ですが、得られた分析結果に満足せず、その先の細かな立地をどう考えるかが勝負を分けます。 最低限の市場分析は大切ですが、データだけに頼らない立地の考え方を整理しました。 1．不動産は立地がすべて。 当たり前のことですが、予算という制約の中で、いつの間にかブレがちです。 不動産はもともと「場所のビジネス」です。その中でも、店舗やビル・ホテルなどの事業用物件では、立地の影響がいっそう大きくなります。 どれだけ内装にお金をかけても、立地が悪ければお客様が来ない 逆に、内装はシンプルでも、立地が良ければ自然と人が集まる こうしたことは、現場ではよく見られます。通り1本の差で売上が変わる世界です。だからこそ、事業用では「立地が一番重要」と考えたほうが、結果的にブレが少なくなります。 2．市場分析やデータは「最低限」必要だが、それだけでは足りない。 事業用物件を検討するとき、多くの方は次のようなデータを確認されます。 人口構成や観光客数の推移 需要と供給

近所に「ここを買えたらいいな」という土地を見つけたとき、つい自分で売主に連絡したくなりますが、これは交渉上とても不利な動き方です。この記事では、なぜ直接交渉がNGなのか、そして仲介を前面に出して動いてもらうことで、欲しい土地をできるだけ冷静な条件で手に入れるための具体的なステップを解説します。 1. 近所に「欲しい土地」があるとき、仲介をどう生かすか 以前の記事でお伝えしたとおり、「自分で直接、売主に交渉する」のはおすすめできません。交渉ごとは、先に話を持ちかけた側の立場が弱くなりやすいからです。 「どうしても欲しい」という気持ちが伝わると、価格や条件で不利になりやすくなります。 では、近所に「ここを買えたらいいな」という土地があるとき、どう動けばよいのでしょうか。 2. NG：自分でいきなり交渉しに行く いきなり電話や訪問をしてしまう 「売るつもりはありますか？ いくらなら売ってくれますか？」と聞いてしまう こうした動き方は、 相手を驚かせてしまう 「足元を見られている」と感じさせてしまう その後の関係がぎくしゃくする といったリスクがあります